G. Grondbeleid

Inleiding

Deze paragraaf gaat in op het grondbeleid dat wij voeren. In de Nota Grondbeleid zijn kaders vastgelegd over actief en passief grondbeleid, verwerving van gronden, grondbeleid en grondexploitatie.

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2020

De genoemde beleidsnota's zijn te vinden op: www.zoek.overheid.nl .

Grondprijzen

Het grondprijsbeleid is één van de instrumenten van het Grondbeleid. Voor het bepalen van de marktconforme waarde bestaan een aantal methoden. De wijze van uitgifte van gronden zoals verkoop, verhuur, erfpacht of huurkoop, heeft geen invloed op de methodiek voor het vaststellen van de grondwaarde. Welke methode gekozen wordt, is mede afhankelijk van de functies die gerealiseerd zullen worden. Het streven is de opbrengsten te optimaliseren.
De grondprijzenbrief met informatie over de grondprijzen voor 2021 is aangeboden aan de raad voor de raadsvergadering van 12 november 2020. Er is besloten de grondprijzen in 2021 te handhaven op het prijspeil van 2020. Enkel voor bedrijfsgronden zal een inflatiecorrectie worden toegepast. Deze correctie bedraagt 1 euro/m2

Corona

Bedrijven zijn dit jaar geconfronteerd met beperkende maatregelen in verband met de coronacrisis. Dit geeft beperkingen in de bedrijfsvoering en raakt veel bedrijven ook financieel. In dat licht hebben wij in juni dit jaar besloten om voor bedrijfsgronden tijdelijk geen optievergoeding in rekening te brengen. In eerste aanleg geldt deze maatregel voor een periode tot 1 oktober 2020. Daarmee worden opties feitelijk verlengd zonder dat een optievergoeding verschuldigd is. Afhankelijk van de stand van zaken en ontwikkelingen rondom de coronacrisis zal het college zich nader beraden over een vervolg op deze maatregel.

A. Gronden met kostprijsberekening

Overzicht van vastgestelde plannen
De resultaten in onderstaande tabel zijn gecalculeerd op basis van de vastgestelde plannen. De resultaten zijn voor aanwending van de reserve bouwgrondexploitatie. Wij lichten de huidige BIE  plannen hieronder toe op basis van de jaarrekening 2019.

Bedrijventerreinen
Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Het resultaat van Handelspoort-Zuid wordt in belangrijke mate bepaald door de algemene economische situatie. We zien aan de hand van informatieverzoeken en optieverleningen dat de belangstelling de afgelopen jaren is gegroeid. In 2019 zijn er twee percelen verkocht. In 2020 hebben (nog) geen verkopen plaatsgevonden, er zijn wel twee percelen in optie gegeven.

Terneuzen Zuid (Terneuzen)
Voor de percelen op bedrijventerrein Terneuzen Zuid is veel belangstelling. In 2019 zijn vier percelen verkocht en diverse opties verleend. Het merendeel van de gronden op Terneuzen-Zuid is in 2020 in optie gegeven. De eerste kwartalen van 2020 hebben deze opties nog niet geleid tot daadwerkelijke verkopen. In 2020 verwachten wij, onder voorbehoud van de ontwikkelingen rondom de coronacrisis, nog gronden te verkopen.

De gronden in Zuidpoort, welke verhuurd waren aan de Provincie als werkterrein voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg, zijn weer beschikbaar. Voor (delen van) dit terrein is regelmatig belangstelling.

Woningbouw
Othene (Terneuzen)
De realisatie van woningbouw in Othene is in handen van AM Zeeland B.V. De planning kent zes fasen. Momenteel en ook de komende jaren wordt invulling gegeven aan fase 4 en 5. Voor deze fasen zijn overeenkomsten gesloten tussen de gemeente en AM Zeeland. Fase 6 is in voorbereiding. Voor deze fase loopt overleg en is een onteigeningsprocedure gestart .

Wij zijn gestart met de voorbereiding van de aanleg van de aansluiting van de Laan van Othene op de N290. In 2017 startten de onderhandelingen voor grondaankopen, deze zijn nog niet afgerond. Ook werd het bestemmingsplan vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk. De realisatie staat gepland voor 2021. Alle gronden zijn nog niet verworven, de onteigeningsprocedure is reeds opgestart. Voor de aanleg zullen wij voor afstemming zorgen met de provincie. Zij leggen een rotonde aan die de Laan van Othene verbindt met de N290. Ook realiseert de provincie een parallelweg vanaf de rotonde naar de Drieweg. In het investeringsprogramma hebben wij in 2018 voor de aanleg van de zuidelijke ontsluiting van het plan op de N61 een bedrag van € 600.000 opgenomen. De grondaankoop zal duurder uitvallen dan op voorhand was geraamd. .

Windlust (Hoek)
Er is nog één vrije kavel in de verkoop. Deze laatste kavel heeft een groter oppervlak (775 m²) en hiervoor is een verlaagde (kavel)prijs vastgesteld van € 100.000. Voor Hoek is de uitwerking van een omgevingsvisie in voorbereiding. Afhankelijk van de uitkomsten van deze visie zullen wij ons nader beraden over de bestemming van de gronden in Windlust II.

Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindestraat (Biervliet)
De drie genoemde locaties zijn bouwlocaties naar aanleiding van de bouw van de brede school in Biervliet. De locaties Braakmanlaan en Schoollaan zijn inmiddels verkocht. De bouwlocatie aan de IC van der Lindestaat is in zijn geheel in optie uitgegeven.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de Baljuwlaan. De planvorming bestaat uit vijf kavels voor woningbouw met een gezamenlijk oppervlak van 4.444 m². Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor een appartementencomplex (met oppervlak van 1.774 m²). Het betreft een totale oppervlakte van 6.218 m².  De stand van zaken voor de vijf kavels is dat er twee zijn verkocht, twee verkocht onder voorbehoud en één kavel is in optie uitgegeven. Ook de kavel voor het appartementencomplex is verkocht onder voorbehoud.

B.  Strategische gronden
Onder strategische gronden zijn opgenomen de gronden waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld. Deze staan op de balans onder materiële vaste activa. Hieronder vallen ook de gronden die wij hebben aangekocht voor mogelijke toekomstige uitbreiding ten behoeve van woningbouw, waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. De waardering van deze strategische gronden is verkrijgingsprijs of duurzaam lagere (markt)waarde.
In onderstaand overzicht staan de in voorbereiding zijnde plannen door gemeente of projectontwikkelaars waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Dit plan blijft nog onverminderd van kracht totdat alle gebieden zijn getransformeerd volgens de uitgangspunten van dit beleidsdocument. Het plandeel 'Schependijk–schiereiland' wordt betrokken bij de ontwikkelingen van de nieuwe sluis en valt daarmee buiten het masterplan. Voor het gebied (de rand) Kennedylaan Oost is uitbreiding voorzien van opslag en winkelruimte van de daar aanwezige winkels. Binnen dit gebied zijn vorig jaar woningen gerealiseerd. Nieuw is het project 'herinrichting Axelsedam'. De projecten die in het Masterplan zijn benoemd worden hierna kort toegelicht.

Kop van de Noordstraat
Het plan ‘Kop van de Noordstraat’ voorziet in de invulling van twee bouwplannen. Aan de zuidkant is de bouw van het appartementencomplex ‘De Kampanje’ gestart. Tevens is in dit plan de vestiging van de bibliotheek en horeca voorzien. Het complex zal medio 2021 in gebruik genomen worden. Aan de noordzijde is de bouw van 40 appartementen en een commerciële ruimte gepland. Met de ontwikkelaar is een koop- en realisatieovereenkomst gesloten. De reserve ‘herinrichting Kop Noordstraat’ blijft gereserveerd voor de nog te maken kosten.

Beurtvaartkade
De eigendom van gronden is in handen van de gemeente en voor een gedeelte bij het havenbedrijf. Op deze locatie is de bouw van een woontoren in combinatie met een hotel voorzien. De gronden zijn verkocht onder voorbehoud aan een ontwikkelaar. Voor de realisering van het bouwplan is een wijziging van het bestemmingsplan vereist. De procedure hiervoor is gestart. Inmiddels is hiertegen door omwonenden beroep aangetekend. De uitkomst van de gerechtelijke procedure moet worden afgewacht. Een uitspraak hierin is voorzien nog voor het eind van dit jaar. Bij realisering van het plan zal de gemeente bouwrijpe grond leveren volgens een ABC contract. Er zijn dan inkomsten en uitgaven. Per saldo wordt er een positief resultaat geboekt.

Voormalige locatie C 1000 in (Axel)
Met de aankoop van dit terrein ontstond de mogelijkheid om die hoek van het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd. Met de eigenaar van het naastgelegen terrein is een koopovereenkomst aangegaan. Het terrein zal door de koper deels worden ingericht als park en deels voor parkeerruimte. Om de plannen te realiseren is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De procedure hiervoor loopt. Voor het bestemmingsplan loopt er een gerechtelijke procedure. De uitkomst hiervan moet worden afgewacht.

Emmabaan (Koewacht)
De grond aan de Emmabaan is verkocht. De planologische procedure is afgerond. Er wordt gewerkt aan de planvorming voor de ontwikkeling van 68 woningen. De levering zal gefaseerd plaatsvinden. De levering van de gronden van fase 1 en fase 2 is voorzien eind 2020. Met de bouw kan in 2021 een begin worden gemaakt. In verband met de aanbevelingen van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.

Windlust II (Hoek)
Zoals eerder opgemerkt is in september 2019 de Omgevingsvisie Hoek door de gemeenteraad vastgesteld. Verdere uitwerking van deze visie leidt tot ontwikkeling van Windlust 2. We willen het nieuwe MFC (multi functioneel centrum) waar de nieuwe school onderdeel van uit maakt in Windlust 2 huisvesten. Om dit te realiseren geven we een andere bestemming aan de gronden in Windlust 2.

Torenberg II (Zaamslag)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde. Deze gronden zijn oorspronkelijk aangekocht voor realisering uitbreiding woonbebouwing Zaamslag. We verwachten dat deze gronden niet ontwikkeld worden.

Vissersverkorting (Westdorpe)
Eind 2017 zijn de gronden overgeheveld van bouwgrond in exploitatie naar strategische gronden tegen agrarische waarde vanwege gebrek aan belangstelling voor deze kavels.
Momenteel is er belangstelling van een initiatiefnemer voor de gehele kavel. Een planvoorstel is in uitwerking. Wij zijn in afwachting van dit voorstel.

De risico’s bij ontwikkeling door marktpartijen worden zoveel als mogelijk afgedekt in af te sluiten overeenkomsten. De risico’s bij de ontwikkelingen in de kern Terneuzen zijn groter dan bij andere ontwikkelingen door onder meer de hoge verwervingskosten en de milieuproblematiek die veelal voorkomt in oude stadskernen.